top of page

YUNAN PARLAMENTOSUNDA KABUL EDİLEN 03/04/2024 TARİHLİ YENİ “GOLDEN VISA” UYGULAMASININ GELİNEN NOKTA İTİBARİYLE HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

  • Yazarın fotoğrafı: Barış Kaşka
    Barış Kaşka
  • 2 Eki
  • 4 dakikada okunur

 

02.10.2025


Yunan Hükümeti Avrupa Birliği’nin (AB-1030/02 sayılı) Direktifine dayanarak 2013 yılından itibaren AB üyesi olmayan tüm üçüncü ülke vatandaşlarına 5 yılda bir yenilenmek üzere alt limiti 250.000,00 Euro mülkiyet alımı karşılığında “Golden Visa” olarak tabir edilen süresiz oturum hakkını tanımaya başlamıştır. Bu hususta daha önce yine bu konuda benzer bir makale kaleme almıştık. Bu makale de yeni yönetmelikle ilgili bilgi vermekteydi. Yönetmeliğin yürürlüğe girmesine müteakip geçen sürenin yeterli bir süre olduğu düşünüldüğünde aşağıda yeni yönetmelikle ilgili uygulama hakkında son bilgileri bulabilirsiniz. Ancak önce tekrar Golden Visa uygulamasıyla ilgili bilgileri hatırlamakta fayda var.

Yunan Hükümeti farklı oturum izni kategorileri ile farklı oturum izinlerini de düzenlemiş olmakla beraber bu çalışmada sadece gayrimenkul alımına bağlı ve 5 yılda bir yenilenen ayrıca 7 yıl sonunda 180 gün Yunanistan’da ikamet sonucu vatandaşlığın da elde edebildiği oturum izni incelenmektedir. Buna göre 03.04.2024 tarihinde Yunan Parlamentosu’nda kabul edilen kanun teklifi doğrultusunda Yunan Göç Kanunu 5038/2023 sayılı A’81 ile gayrimenkul yatırımlarına bağlı ikamet izni kanunun 64.maddesi; 100.madde ile ilgili bentleri ve B.5 tipi oturma izni mevzuatında aşağıdaki değişikliklere yer verilmiştir.

Golden Visa uygulaması 11 yıldan beri alt limit olarak 250.000,00 Euro iken Atina, Selanik Merkez ile Santorini, Mykonos bölgelerinde 500.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir. Ancak bu kararlar alındıktan sonra kanunun yürürlüğe girmesi birkaç defa ertelenmiş bu ertelemeler emlak piyasasında belirsizliğe yol açmış ve Atina örneğinde merkeze çok yakın neredeyse merkezin merkezi konumunda olan Pire (Piraeus) ve Neo Faliro semtlerinin 250.000,00 Euro’da bırakılması ise bu semtlerde spekülatif emlak artışlarına sebebiyet vermiştir.

03.04.2024 tarihi itibariyle Golden Visa için gayrimenkul alt limit Atina Merkez ve çevresini bazı adalarla birlikte içine alan yaklaşık 4 Milyon kişinin yaşadığı Attika diye tabir edilen yarım ada (Piraeus-Pire dahil) 250.000,00 Euro’dan 800.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir. Ayrıca Attika gibi 13 idari bölgeden olan ve Selanik ve çevresini de içine alan Orta Makedonya bölgesi de tümüyle 800.000,00 Euro limite yükseltilmiştir. Buna ek olarak önceki kanun değişikliklerinde yer verilen Mykonos ve Santorini adaları ile nüfusu 33.100 kişiyi aşan tüm adalarda istisnasız bir biçimde 800.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir. Görüldüğü gibi yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesi ile Golden Visa için ortaya konan limitler dünya ortalamasının çok ama çok üstünde rakamlar olarak belirlenmiştir.

Bu kanunda tanımlanan ve sınırları çizilen bölgelerin dışında kalan alanlar ise ne yazık ki yerleşmenin az olduğu ve kırsal olarak tanımlanan bölgelerdir. Bu bölgelerde ise minimum 250.000,00 Euro 400.000,00 Euro’ya yükseltilmiş ve bu bedel artışının yanına 120 metrekare de taban şartı getirilmiştir. Kanun koyucu ilk kez böyle bir düzenlemeye giderek Golden Visa ile elde edilen oturum iznini gerçekten de daraltma amacı hedeflediği anlaşılmaktadır.

Diğer yandan yeni düzenlemede aşağıda yer verilen durumlar halinde Golden Visa oturum limitini tekrar 250.000,00 Euro seviyesine düşürmüştür.

Yeni düzenleme geçmişe dönük 5 yıldan beri atıl durumda olan binaların, ofislerin yani ticari mülklerin hukuken ve fiziken konuta çevrilmesi durumunda Golden Visa alt limitini 250.000,00 Euro’da bırakılmaktadır. Yani yeni düzenlemenin can alıcı noktasını atıl durumda bulunan ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi oluşturmaktadır.

Yeni uygulamanın kanunlaşmasına müteakip bu alt limitle ilgili en büyük soru işareti zorunlu bir metrekare uygulamasının yani 800.000,00 Euro ile 400.000,00 Euro’da aranan 120 metrekare kuralının burada aranıp aranmayacağı noktasıydı. Bugün itibariyle bu sorunun cevabı atıl durumda bulunan ticari mülklerin fiziken ve hukuken konuta dönüştürülmesinde bir metrekare sınırının olmadığıdır. Bu durum her ne kadar netlik kazanmışsa da uygulamada yatırım yapanların ve genel anlamda tüketicilerin 250.000,00 Euro limitten ve atıl ticari mülkten konuta dönüşümlerde çok dikkatli bir hukuki araştırma yapmalarının gelinen nokta itibariyle zorunluluk taşıdığı unutulmamalıdır. Şöyle ki;

Yatırım yapanların amacının özellikle Atina ve çevresinde bir mülke yatırım yaparak satış işlemlerinin sonrasında ilgili bakanlığa başvurarak Golden Visa yani süresiz oturum kartına sahip olma isteğidir. Sonuç olarak mülkiyetin değişimine müteakip yani yatırımcıya tapunun geçmesine müteakip gerekli Golden Visa evrakları hazırlanarak bakanlığa başvuru yapıldığından ilgili bakanlığın mutlaka ve mutlaka daha başlangıcında mülkün ticari olarak tescillendiğini ve noter satış sözleşmelerinde de bunun vurgulandığını yahut belirtildiğini aradığı unutulmamalıdır. Gördüğümüz kadarıyla bakanlık  konuttan ticariye evrak üzerindeki dönüşümlere izin vermemektedir. Mutlaka ve mutlaka bina veya mülkün başlangıcından itibaren ticari kullanımda olmasını yani bu sürekliliği aramaktadır. Bu husus ne yazık ki yatırımcılar tarafından gözden kaçırılmaktadır. Tarafımıza yansıyan birçok hukuki meselede yatırımcının beş yıldan beri kullanılmayan bir ticari ofis, dükkan gibi bir ticari mülkü konuta dönüştükten sonra satın aldığını ancak satın alma işleminden sonra bakanlığa başvurduğunda ise süresiz oturum kartı olan Golden Visa kartlarını alamadığı anlaşılmaktadır. İşte böyle bir durumla karşılaşmamak için yeni uygulamanın özellikle bu hususuna çok dikkat edilmesi gerekmektedir. Yine yeni düzenleme doğrultusunda özellikle Atina ve çevresinde artan kira artışları nedeniyle airbnb yasağı da Golden Visa yatırımcılarına getirilmiş hatta bu yasak ağır ceza paraları ile oturum kartının iptali yaptırımlarına bağlanmıştır. Yine yatırımcıların bu ilgili yasaklayıcı düzenlemeyi de mutlaka ve mutlaka dikkate almaları gerekliliği açıktır.

Sonuç olarak Türk vatandaşlarının artan bir şekilde başta Yunanistan olmak üzere yabancı ülkelerden mülk alımlarını artırdığı sayısal verilerle ortadadır. Macaristan, Yunanistan, Letonya, İspanya, Portekiz, Malta gibi birçok ülkenin de mülk alımı ile oturum ve vatandaşlık sağladığı açıktır. Ancak her ülkenin düzenlemelerinin farklılık içerdiği ve düzenlemelerin her yıl değiştiği bu değişiklikler arasında da ağır müeyyideler içeren yönetmeliklerin çıkmakta olduğu ve çıkabileceği unutulmamalı ve bu tür parasal değeri yüksek olan süreçlerin mutlaka profesyonel hukuki yardım ile işletilmesinin bir zorunluluk olduğu hatırlanmalıdır.

Av. Barış Kaşka

Avrupa Birliği Uzmanı

 

 
 
 

Yorumlar


1603809952502.jpg
  • LinkedIn
  • Instagram
  • Twitter
  • Facebook
bottom of page