22 NİSAN 2026 TARİHİNDE YAYIMLANAN YUNANİSTAN GOLDEN VİSA/ALTIN VİZEYLE İLGİLİ 1/2026 SAYILI GENELGESİNE HUKUKİ BAKIŞ

22 Nisan 2026 tarihinde yayımlanan Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'nın 1/2026 sayılı uzun ve örnekli  genelgesi, Yunan Altın Vize “Golden Visa” rejimi açısından önemli değişiklikler ve uyarılar içermektedir. Bu genelge aynı zamanda siyası iradenin Yunan Altın Vize rejimine bakışını da ortaya koymaktadır. Genelge son iki yılda bilhassa avukatlar, hukukçular, yatırımcılar ve teknik personel açısından belirsizlik yaratan gri alanları örneklerle açıklamaya çalışmıştır. Ana başlıklarla bu genelgeye baktığımızda  genel kapsamda üç başlığın öne çıktığı anlaşılmaktadır. Yetkililer soyut anlamda bir yatırımın var olup olmadığını bu genelgeden sonra sadece doğrulamayacaklar aynı zamanda kanun kapsamında yatırımın gerçek ve doğru olup olmadığını da sorgulama yükümlülüğü altına girmektedirler.

Siyasi iradenin yetkililere genelge ile detaylı bir araştırma yükümlülüğü yüklemesi, yurt dışından talep gören  programla gelen sermayenin aktif olarak kullanılmayan varlıklara yönlendirmesini  amaçlamaktadır.

Zira genelgede detaylı bir şekilde 400.000 Euro -800.000 Euroluk alımlarla ilgili metrekaresel bilgiler örneklerle açıklanmışsa da büyük talebin ticari ve endüstriyel gayrimenkullere dönük olduğu bilinmektedir. İşte bu noktada siyasi irade spekülatif bir yatırımın önünü keserek bir nevi kentsel dönüşüm mantığı çerçevesinde atıl ve verimsiz alanları kazanmayı diğer yandan da spekülatif emlak piyasanın önüne geçmeyi hedeflemektedir.

Bu nedenle genelgede altın vize kanunu ruhu ve maddi unsurlarıyla örtüşmeyen yapay fiyat şişmesi veya ilanlar yoluyla indirim taahhütler ve genel anlamda şüpheli vakıaların vergi dairelerine, kolluk birimlerine ve Yunan kara para aklama yetkililerine bildirilmesi talimatı vermiştir.

Son yıllarda özellikle sosyal medyada yüksek talep görmesinin de etkisiyle üçüncü dünya ülkelerinde golden visa uygulamasında belirtilen fiyat eşiklerinin altında veya dolaylı yönden çok yüksek bedelli kira garantisi adı altında geri ödemelerin yapıldığı belirli metrekarelerin çok üzerinde fiyatlama ile reklamlarda ve ilanlarda bulunulduğu yetkililerin dikkatini çekmiştir. İşte bu nedenle bu genelge ile kanunu ihlal edenlere veya kanunu muvazaalı şekilde arkadan dolananlara ikamet izinlerinin iptali, kapsamlı soruşturmalar da dahil olmak üzere ağır müeyyideler bağlanmıştır.

Başka önemli husus da bugüne kadar başka bir gri alan olan konunun net olarak çerçevesinin çizilmesidir. O da 400.000 Euro ile 800.000 Euro’luk alımlarda 120 metrekare kuralına depo ve park yerlerinin de dahil olup olmadığı hususudur. Genelgede bu çok net bir şekilde örnekle anlatılmış ve dahil olmadığı belirtilmiştir. Genelgedeki örneğe göre : Bir yatırımcı, Attika bölgesinde, ana alanı 118 m² olan ve değeri 1.000.000 Euro olan bir konut satın alıyor. Aynı zamanda, belirtilen yatırım çerçevesinde, yatırımcı (aynı noter senediyle ve aynı apartman binasında) 12 metrekarelik bir otopark ve 8 metrekarelik bir depo satın almaktadır. Yatırımcı, 5038/2023 sayılı Kanun'un 100. maddesi kapsamına girme hakkına sahip değildir, çünkü finansal yatırım kriteri karşılanmış olsa da, 120 metrekare kriteri karşılanmamıştır; zira mülkün ana alanları 118 metrekaredir ve otopark ile depo ana alan olarak kabul edilmemekte ve ana alanların toplam yüzey alanına dahil edilmemektedir.

Görüldüğü gibi genelge doğrudan örnekler vererek gri alanları sonlandırarak yatırımcının herhangi bir yanılgıya düşmesini önlemeyi amaçlamaktadır. Diğer yandan detaylı genelgede ticari mülkün konuta çevrilmesi, bina restorasyonu gibi özel kategorilerde halen 250.000 Euro yatırım yolu korunmakta ve bu kategorilerde 120 metrekare şartı aranmadığının da altı çizilmektedir.

Genelge kapsamında verilen başka örnekte uygulamada yaşanan sorunlar açısından oldukça önemlidir. Örneğe göre bir yatırımcı, Attika'da, 5100/2024 sayılı Kanun'un uygulanmasının başlamasından sonra ofis inşaatı için verilen bir yapı ruhsatı kapsamında, konut dışı kullanım amaçlı bir gayrimenkulü 380.000 Euro karşılığında, proje aşamasında satın alır. Daha sonra, inşaat çalışmaları devam ederken, geliştirme şirketi, ofis yerine konut inşa etmek için yapı ruhsatını değiştirir. Şirket konutların inşaatını tamamlar ve yatırımcı kalıcı yatırımcı oturma izni için başvuruda bulunur. Oturma izni başvurusu reddedilir, çünkü bir gayrimenkulün başka bir kullanımdan konuta dönüştürülmesi, yapı ruhsatı verilmesi aşamasında kavramsal olarak mümkün değildir; zira kanun, mevcut/gerçek bir gayrimenkulün kullanım değişikliğini gerektirir. Görüldüğü gibi uygulamada “use of change” ismiyle bilinen ruhsatların ticariden ikametgaha dönüştürülmesinde de kanun koyucu örneklerle yatırımcıyı bilgilendirerek onu korumak istemektedir.

Yine genelge kapsamında kısa süreli kiralamalar ve airbnb ise kira artışlarını önlemek amacıyla daha da sıkılaştırılmış, pasif yatırımın yerine gerçek ve doğru yatırımının ekonomiye katkısını sağlamak amacıyla da golden visa kapsamında başvurudan önce dönüşümün gerçekleştirilmesini hedeflemiştir. Bu bağlamda gerek teknik gerekse hukuki müeyyideler bağlanan sonuçları ve kanun koyucunun altın vize kapsamında neyi hedeflediğinin altını çizen 22 Nisan tarihli genelgenin özellikle yatırımcılar tarafından iyi bilinmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Av.Barış Kaşka

Avrupa Birliği Hukuku Uzmanı