11.11.2025 TARİHLİ YUNAN RESMİ GAZETESİNDE YAYIMLANAN YENİ GOLDEN VİSA UYGULAMASININ HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

Bu makalede Yunan Hükümeti’nin sadece gayrimenkul alımına bağlı 5 yılda bir yenilenen ve 7 yıl sonunda gün şartına bağlı Yunanistan’da ikamet sonucu vatandaşlığın da elde edebildiği oturum izni tipi incelenmektedir. Bilindiği gibi 03.04.2024 tarihinde Yunan Parlamentosu’nda kabul edilen kanun teklifi doğrultusunda  Yunan Göç Kanunu 5038/2023 sayılı A’81 ile gayrimenkul yatırımlarına bağlı ikamet izni kanunun 64.maddesi; 100.madde ile ilgili bentleri ve B.5 tipi oturma izni mevzuatında birtakım değişikliklere yer verilmiştir. Buna göre Attika diye tabir edilen yarım ada (Piraeus-Pire dahil) 250.000,00 Euro’dan 800.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir. Ayrıca Attika gibi 13 idari bölgeden olan Selanik, çevresini de içine alan Orta Makedonya bölgesi ile Mykonos, Santorini adaları ile nüfusu 33.100 kişiyi aşan tüm adalarda istisnasız alt limit olan 250.000,00 Euro’dan 800.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir. Bu kanunda tanımlanan ve sınırları çizilen bölgelerin dışında kalan alanlar ise yerleşmenin az olduğu ve kırsal olarak tanımlanan bölgelerdir ve bu bölgelerde ise alt sınır olan 250.000,00 Euro, 400.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir.  Ayrıca bu düzenlemede miktara ek olarak 120 metrekare taban şartı da getirilmiştir.

Görüldüğü gibi 2013 yılından beri Yunan Hükümeti’nin Avrupa Birliği’nin AB-1030/02 Sayılı Direktifine dayanarak AB üyesi olmayan tüm üçüncü ülke vatandaşlarına beş yılda bir yenilenmek üzere alt limiti 250.000,00 Euro mülkiyet karşılığında “Golden Visa” olarak tabir edilen süresiz oturum kartı uygulamasında köklü bir değişikliğe gittiği anlaşılmaktadır. 03.04.2024 tarihli kanunda diğer en büyük değişiklik ise ticari mülkler ile 5 yıldan beri atıl durumda olan ticari binaların hukuken ve fiziken konuta çevrilmesi durumunda Golden Visa alt limitinin 250.000,00 Euro’da bırakılmasıydı. Kanunda yer verilen bu istisna durumun gerek maddi bedel açısından gerekse coğrafi tanımlamadan tamamıyla farklı olması yatırımcıya büyük avantajlar getirmekteydi. Ne var ki bu istisna durumda taban metrekaresi ve ticari binaların niteliği ile ilgili bilgi verilmemesi birçok soru işaretini beraberinde getirmişti. Bu hususla ilgili kanun koyucunun tekrar bir düzenleme yapması kaçınılmaz olarak öngörülmekteydi. İşte bu düzenleme 11.11.2025 tarihinde 214926/2025 Nolu “5038/2023 sayılı "Göçmenlik Kanunu"nun 100. maddesinin yatırımcıya kalıcı oturma izni verilmesi için gerekli olan özel destekleyici belgelerin belirlenmesi (A' 81) ve aynı maddenin 2. fıkrasının (c) ve (d) bentlerinin yerine getirilmesinin belgelendirme yöntemi.” başlığı ile Yunan Resmi Gazetesi’nde yürürlüğe girmiştir. Buna göre 03.04.2024 tarihli Yunan Parlamentosunca kabul edilen ticari mülk ve atıl ticari mülklerde oluşturulacak konutlarla ilgili bir metrekare sınırlamasının olmayacağı anlaşılmış oldu.

Diğer yandan gerek uygulamada gerek ise önceki kanunda belirtilen ticari mülklere, depo vasfındaki mülklerin dahil olup olmayacağı tartışma konusuydu. Yine bu düzenleme ile beraber bu tartışma konusu da ortadan kalktı. Buna göre Yunan Resmi Noter Kayıtları ve Tapu Kayıtlarında önceden depo olarak kayıt altına alınmış mülklerin konuta çevrilerek bu yeni tür kayıt üzerinden Golden Visa almaları yasaklandı. Böylece 11.11.2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik ile birçok soru işaretini ortadan kaldırdı. Yatırımcı açısından bakıldığında yeni düzenlenmenin avantajı ise ticari mülk ve atıl ticari binalarla ilgili bir coğrafi sınırlandırmanın getirilmemiş olmasıdır. Nitekim yeni düzenleme yatırımcının özellikle daha uygun bedellerle şehir merkezlerinde daha çok kira getiren ve değeri artan ticari mülklere yatırım yapmasını sağladı.

Son olarak  11.11.2025 tarihli uygulama yönetmeliğinin yeni getirdiği bir husus da Golden Visa için aranan şartları belgeleyen ek bir raporun tanzim edilmesinin zorunluluğudur. Bilindiği gibi uygulamada mülkün alınması sırasında bakanlığın atadığı mühendisler mülkle ilgili tek bir mühendislik raporu tanzim ederlerken 11.11.2025 tarihli yönetmelikten sonra tanzim edilecek  rapor iki adede çıkarılmıştır.

Sonuç olarak 2013 yılından itibaren AB-1030/02 sayılı Direktifine dayalı Golden Visa uygulamasını sürdüren Yunanistan’da mülk yatırımıyla ilgili herhangi bir hukuki sorunla karşılaşmamak için özellikle kanuni düzenlenmelerinin yatırımcı tarafından iyi bilinmesi gerektiği düşüncesindeyiz. Zira uygulamada özellikle 11.11.2025 tarihli yönetmeliğin şartlarına uygun bir şekilde yatırım yapılmadığı takdirde mülk edinilse dahi yatırımcıya bakanlık tarafından “Golden Visa” oturum kartının verilmeyeceği ve eksik bir şekilde işlemlerin gerçekleştirildiğinde de oturum kartı iktisap sürelerinin uzayacağı açıktır.

     Av. Barış Kaşka

  Avrupa Birliği Hukuku Uzmanı