TÜRK BORÇLAR KANUNU GEREĞİNCE KİRA BEDELLERİNİN BELİRLENMESİ VE KİRA TESPİT DAVALARI

Hukukumuzda geçerli olan sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, taraflar kira sözleşmesi akdetmeden önce kira bedelini serbestçe kararlaştırabilmekte ve bu bedel üzerinden kira sözleşmesi yapabilmektedirler. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenleyen hükümlerinde, kira sözleşmelerinin devamı esnasında yeni kira dönemlerinde uygulanacak olan kira artışları yönünden birtakım sınırlamalar öngörülmüştür.  

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira süresinin bitiminden en az onbeş gün öncesinde kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilmekterdir. Bu hak kanunda yalnızca kiracıya tanınmıştır. Bildirimin yazılı olması ispat açısından kolaylık sağlamaktadır. Kiracı bu süreyi kaçırırsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Diğer yandan kiraya verenin, kira süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilme hakkı bulunmamaktadır. Kiraya veren ancak sözleşmede yazılı olan kira süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her bir yıllık uzama süresinin bittiği tarihten en az üç ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi tek taraflı sona erdirebilmektedir. Dolayısıyla kanun koyucunun konut ve işyeri kiraları yönünden burada kiraya veren aleyhine bir düzenleme getirerek, kiracının menfaatlerini korumayı amaçladığı açıkça görülmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı lehine bir başka düzenleme ise, 344. maddede yer alan “kira bedelinin belirlenmesine” ilişkin hükümlerdir. Anılı düzenleme gereğince kiraya veren ile kiracı, sözleşme süresi bitimi akabinde yenilenen her bir yıllık dönemde uygulanacak kira artış miktarını tam bir serbestlikle belirleyemeyeceklerdir. Bu durumda kanunun emredici hükmü doğrultusunda, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaştıkları miktarlar veya oranlar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Daha açık bir ifade ile, kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinde devam eden her yıl için bir artış oranı veya miktarı öngörmüşse, bu miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının uygulanması ile elde edilen miktarın altında kalması halinde taraflar arasında bağlayıcı olmakta iken, bu miktarı geçmesi halinde ise, bir önceki yılın kira bedeline tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanarak elde edilecek olan miktar taraflar için geçerli ve bağlayıcı olacaktır. Diğer yandan Covid-19 pandemisi ve bu süreçte yaşanan yüksek enflasyonun kiracılar üzerindeki olumsuz etkilerini hafifletebilmek ve vatandaşların barınma gibi temel bir ihtiyacının devamlılığını sağlayabilmek açısından, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 1. Fıkrasında TÜFE bazında bir sınırlama zaten var olmasına karşın, sadece konutlar yönünden geçerli olacak şekilde sınırlı bir süreliğine yeni bir sınırlama getirilmiştir. Nitekim 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile 11.06.2022 ila 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25'ini geçmemek koşuluyla geçerli olmaktaydı. Akabinde çıkarılan 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı kanunun 23. maddesi kapsamında bu süre 01.07.2024 tarihine dek uzatılmıştır. Dolayısıyla konut kiraları yönünden şayet kira sözleşmesinde kira yılının bitimi ve yeni kira yılının başlangıcı 01.07.2024 tarihi ve öncesindeki bir tarihe denk gelmesi halinde yeni kira yılındaki kira artış oranı %25’i geçemeyecektir.

Kanun koyucu kiracı lehine olan bu düzenlemeler ile kiraya verenin haklarını sınırlandırmakla birlikte, söz konusu dengesizliği hafifletmek amacıyla az da olsa kiraya veren lehine düzenlemeler de yapmıştır. Bunlardan belki de en önemlisi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasında yer alan uygulamada “kira tespit davası” olarak karşımıza çıkan düzenlemedir. Anılı düzenlemeye göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin hâkim tarafından belirlenebileceği düzenlenmiştir. Bunun için dava açılması gerekmektedir. Uygulamada bu dava türüne kira tespit davası ya da kira bedelinin tespiti davası denilmektedir. Bu halde taraflarca sözleşmede kira artış oranı kararlaştırılmış olup olmadığına bakılmaksızın beş yıllık kira ilişkisinin sonunda kira tespit davası açılabilmekte ve altıncı kira yılında geçerli olacak olan kira bedeli hakim tarafından kiralananın durumu ve emsal kira rayiç bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak belirlenmektedir. Bununla birlikte kira bedelinin tespiti davalarında Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları doğrultusunda mahkemelerce, eski kiracı lehine genellikle %10 ila %20 arasında değişen bir “hakkaniyet” veya “eski kiracı indirimi” de dikkate alınmaktadır.

Kira tespit davası yukarıda açıklanan 5 yıllık kira sürecinin tamamlanması şartıyla her zaman açılabilmektedir. Ancak hükmolunacak yeni kira bedelinin yenilenecek olan dönemin başından itibaren geçerli olması için;

Ø  Davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da,

Ø  kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şarttır.

Bu iki alternatif şarttan birinin gerçekleştirilmesi halinde, yeni kira döneminin başlangıcından sonunda dek olan bir yıllık kira dönemi içerisinde hangi tarihte dava açılırsa açılsın dava tarihine bakılmaksızın, mahkemece belirlenecek olan kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak ve kiracıyı bağlayacaktır.

Diğer yandan şayet kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, (örneğin yenilenen her yıl için tüfe oranında arttırılacağı yazılmışsa) yukarıdaki şartların gerçekleştirilmesi aranmaksızın, yani yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması ya da bu süre içinde ihtar çekilmesi şartları aranmaksızın, yeni dönemin başlangıcından son gününe kadar söz konusu 1 yıllık süre içinde herhangi bir tarihte dava açılması halinde mahkemece belirlenecek olan kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Kural olarak, kira tespit davası sonucunda tanzim edilen hüküm ileriye etkili olmakta ve dava tarihinden itibaren devam edecek olan aylara ilişkin kira alacakları için uygulanmaktadır. Ancak, yukarıda belirtilen şartların varlığı halinde ise mahkemece verilen hükümde yer alan yeni kira bedeli, geçmişe etkili bir şekilde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır.

Kira tespit davaları, davalının yerleşim yerindeki ya da sözleşmenin ifa yeri olan kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Kira tespit davasında talep edilen kira bedelinin açık ve net bir şekilde dava dilekçesine yazılması gerekmektedir. Bu durumun olumsuz yanı ise, dilekçeye yazılan kira bedelinin sonradan yargılama esnasında alınan bilirkişi raporlarında, bilirkişilerin takdir ettiği bedelden düşük veya yüksek çıkmasıdır. Bu kapsamda rapora karşı gerekli itirazlar yapılmakla birlikte, bilirkişiler zaman zaman raporda değişikliğe gidebilmektedirler. Nihai olarak mahkemelerce bilirkişi raporları doğrultusunda hüküm kurulmakla birlikte, şayet davanın başlangıcında talep edilen bedel, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda takdir edilen bedelin altında ise, taleple bağlılık ilkesi gereğince dava dilekçesinde talep edilen düşük bedel üzerinden hüküm kurulmaktadır. Burada eski kiracı indirimi uygulayıp uygulamamak da hakimin takdirindedir. Diğer ihtimalde ise, şayet dava dilekçesinde talep edilen bedel, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda takdir edilen bedelin üzerinde ise, bu halde raporda yer alan miktar yönünden davanın kabulü ile, bu miktarı aşan kısım yönünden ise reddine karar verilmektedir. Bunun sonucu olarak ise kiraya veren, reddedilen miktarla orantılı olacak şekilde yargılama gideri ve karşı vekalet ücreti ödemek durumunda kalmaktadır.

Son olarak, kira tespit davaları alacağın tahsiline ilişkin bir hüküm içermediğinden tespit niteliğindedir. Bu nedenle, kira tespit davaları sonucunda verilen kararların ilamlı takibe konu edilmesi mümkün değildir. Dava sonucunda hükümle birlikte tespit edilen kira bedeli doğrultusunda yukarıda değinmiş olduğumuz, kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması halinde ya da davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şartlarının gerçekleştirilmesi halinde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren; aksi halde ise dava tarihinden itibaren bakiye kira bedelleri toplamından oluşan alacak için ilamsız icra takibi yapılabilecektir. Ancak bu alacakların icra takibi yoluyla talep edilebilmesi için hükmün kesinleşmesi şarttır.

Av.Mehmet Eren