TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ DAVALARI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenen kira sözleşmesine ilişkin hükümler, sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde kiracı ve kiralayan arasındaki hukuki ilişkileri düzenlemektedir.

Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmeleri; genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olmak üzere üç ana başlıkta ele alınmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiraları ise ülkemizde uygulaması en çok olan kira ilişkilerinden birisidir. Bu kapsamda konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamındaki taşınmazların tahliyesi hususu da büyük önem arz etmektedir.

Bilindiği üzere kira sözleşmesi belirli süreli yapılmış olsa bile konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi ise bunun bir istisnasını oluşturmaktadır.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraya verene karşı, kiralamış olduğu konutu veya işyerini belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği, bununla birlikte belirtilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya verenin icra dairesine başvurarak cebri icra yoluyla ya da genel mahkemelerde dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilmesini sağlayan tek taraflı düzenlenen bir belgedir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, yazılı olması, kiracının serbest iradesine dayanması, kira sözleşmesinden ve kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte imzalanmış olması, kiracı veya onun temsilcisi tarafından imzalanmış olması, taahhütte yer alan tarihlerin gün olarak belirli bir tarihi ihtiva etmesi şarttır.

Bununla birlikte, Yargıtay tarih içermese bile kiracının, kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeye yönelik iradesini içeren tahliye taahhüdünü geçerli saymaktadır. Bunun sonucu olarak kiraya veren, kiracı tarafından boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesini dilediği bir tarihle doldurabilmektedir. Kiracının bu yöndeki itirazları ise mahkemelerce dikkate alınmamaktadır.

Kiracı tahliye taahhüdü amacıyla boş kağıda imza attığını üzerinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, buna itibar edilemez. Boş kağıda imza atan kimse bunun sonucuna katlanması gerekir. Taahhütname sonradan doldurulduğunda, taahhütnamede yer alan içeriğin taahhüt edilenden farklı olduğu ancak yazılı delille ispatlanabilir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.05.2008 Tarih, 2008/6-369 E. - 2008/394 K.; 12.12.1990 Tarih ve 1990/6 E.-1990/628 K.)

Kiraya veren, kiracının tahliye taahhütnamesinde yazılı olan tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmalı ya da aynı süre içerisinde icra takibi başlatmalıdır. Söz konusu 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, bu sürenin geçirilmesi durumunda artık söz konusu yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye talep edilemeyecektir.

Kiraya verenin yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kira sözleşmesini sonlandırarak kiralananı tahliye ettirebilmesinin ise iki yolu vardır.

Bunlardan ilki, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenen icra takibi yoluyla tahliyedir. Bu hukuki prosedürde kiralayan elinde bulunan yazılı tahliye taahhütnamesi ile taahhütnamede yazılı tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye talepli icra takibi başlatmakta, akabinde icra dairesi tarafından 14 örnek olarak tabir edilen bir tahliye emri düzenlenerek kiracıya tebliğ ettirilmektedir. Tahliye emri içeriğinde kiracının, taşınmazı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmesi, eğer kontrat tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde icra dairesine müracaat ederek şifahen ya da dilekçe ile itirazda bulunması, aksi halde bu süre içerisinde taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yer almaktadır. 

Kiracı, kendisine tebliğ olunan tahliye emrine süresinde itiraz etmezse sürenin bitiminde takip kesinleşir. Bu halde kiracı kendisine tebliğ olunan tahliye emrinde yer alan 15 günlük müddet içerisinde taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, kiracı kiralanan taşınmazdan cebri icra yoluyla tahliye edilir. Kiracı süresi içerisinde tahliye emrine itiraz ederse, icra takibinin devamının sağlanabilmesi için kiraya verenin dava açması gerekecektir. İtirazın içeriğine ve belgenin düzenleniş şekline göre açılacak davalar ve Mahkemeler farklılık arz etmektedir. Kiraya veren şartları mevcutsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabileceği gibi, genel mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir. Her iki dava arasındaki fark ise, icra mahkemelerinde daha dar ve sınırlı bir inceleme yapıldığından, sulh hukuk mahkemesinde görülen davaya nazaran daha erken sonuçlanmaktadır.

Yazılı tahliye taahhütnamesi gereğince taahhütnamede yazılı olan tahliye tarihinde kiralananı boşaltmayan kiracının kiralanandan tahliyesi için başvurulabilecek diğer bir yol ise, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi gereği taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde doğrudan tahliye davası açılmasıdır. Ancak 28.03.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B’de yer alan düzenleme gereğince, sulh hukuk mahkemesinde doğrudan tahliye davası açılmadan önce kiraya verenler bakımından arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Aksi halde arabuluculuk başvurusu yapılmaksızın ve süreç tamamlanmadan açılan söz konusu dava, salt arabuluculuk yoluna başvurulmadığı gerekçesiyle kısa süre içerisinde reddedilecektir. Diğer yandan bu hukuki yolda da kiraya veren tarafından, tahliye taahhütnamesinde yazılı olan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde davanın açılmış olması şarttır.

Av. Mehmet Eren