TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARI

1-İhtiyaç Sebebi İle Tahliye Davalarına Genel Bakış

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesini sona erdirme halleri farklı şekillerde düzenlemiştir. Bunlardan biri kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmesidir. Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak olan tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirilebilecek ve ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.

1.1 Kiraya Verenin ve Kanunda Sayılan Yakınlarının İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında düzenlenen ihtiyaç sebebiyle tahliye hususu, kanunun 350/1. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir;

“MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

1.2 Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu 351. Maddesi: “ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3079 E. 2017/7359 K. 17/05/2017 T.

“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.”

2-İhtiyaç Sebebiyle Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar

Kiracının, ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için birtakım şartlar bulunmaktadır. Şöyle ki;

-Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerektiği,

-Kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması gerektiğidir.

Kiraya verenin kendisi ve kanunda sınırlı şekilde sayılan yakınları dışında başka kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılması mümkün değildir.

SAMİMİ, GERÇEK VE ZORUNLU İHTİYACIN BULUNMASI GEREKİR.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarında ve doktrinde özellikle belirtilen husus; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğidir.

Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir. Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaçlar için tahliye kararı verilemez (Mithat Ceran: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 813).

Buna ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/2702 Esas Sayılı 2019/4829 Karar Sayılı ve 22.05.2019 tarihli kararında; “Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” hükmü yer almaktadır.

3-İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Dava Açma Sürelerinin Önemi

3.1 Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda, sürenin sona ermesinin ardından herhangi bir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın bir ay içinde dava açılabilmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki; konut ve çatılı iş yerleri için belirli süreli kira sözleşmesinin sonunda, TBK’nın 347. Maddesi gereğince, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılmaktadır. Bu durumda, her yıl yenilenen kira sözleşmesinin varlığı durumunda, hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın yenilenen kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilmektedir.

3.2 Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise; TBK madde 350/2’de: “…belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Şeklinde belirtilerek genel hükümlere atıf yapılmış olup Türk Borçlar Kanunu madde 328 ve 329’da belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi hususu düzenlenmiştir.

TBK madde 328: “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” Şeklindeki düzenleme fesih bildirimindeki genel hükümleri içermektedir. Devamındaki 329. Maddede ise taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında, taraflar arasında düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uyulacak fesih bildirimi düzenlenmiştir. TBK madde 329: “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” Şeklindedir. Madde lafzından da anlaşılacağı üzere; Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ihtarname şartı yerine getirildiği takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.Bu sebeple ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında süreler önem arz ettiğinden sürelere dikkat edilmelidir.

Av.Halime İdil Küçükal