DEVRE MÜLK VE DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ BOYUTLARI İLE DEVRE MÜLK DOLANDIRICILIĞI

Temelinde paylaşımlı yararlanma hakkı barındıran devreli sistemler, ilk olarak 1960'ların başında İngiltere'de keşfedilmiştir. II. Dünya Savaşı akabinde özellikle Avrupa’da tatil sisteminin genişlemesine, turizmin canlanmasına katkı sağlayan bu sistemler temelde ikiye ayrılır. Bunlardan ilki geçerliliği katı şekil şartlarına bağlı tutulmuş olan ve tapuda mülkiyet devri zorunluluğu öngören devre mülk hakkıdır. İkincisi ise buna karşılık nispeten daha yumuşak şekil şartlarına bağlı ve tapuda mülkiyet devri gerektirmeyen devre tatil hakkıdır.

Devre mülk hakkı 634 Sayılı Kat Mülketi Kanunu'nun 57-65. maddeleri arasında düzenlenmiş ve 57. maddede bu hakkın tanımı yapılmıştır. Buna göre, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkının, müşterek(paylı) mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulması halinde buna devre mülk hakkı denir. Görüldüğü üzere bir mesken yılın belirli dönemlerinde ortak maliklerden her birinin kullanımına tahsis edildiğinde devre mülkten söz edilmiş olacaktır.

Devre mülk sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için taraflar arasında akdedilen bu sözleşmenin taraflarca imzalanarak tapuda resmi senede eklenmesi ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi şarttır. Dolayısıyla taraflar arasındaki adi yazılı şekilde yapılmış ve imzalanmış devre mülk sözleşmeleri geçersiz olduğundan devre mülk hakkı da doğmamış olacaktır. Bu halde taraflar ancak birbirlerine verdikleri şeylerin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesini talep edebilirler.

Devre mülk sözleşmesini imzalayan tüketiciler, hiçbir sebep sunmaksızın 14 gün içerisinde cayma hakkını kullanabilirler. Bu konuda tüketicilere hiçbir fazla masraf yüklenemeyeceği gibi tüketicinin tüm sorumluluğu da ortadan kalkar. Ayrıca sağlayıcının, tüketiciye yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu verme yükümlülüğü vardır. Bu sorumluluğun yerine getirilmediği durumlarda 14 günlük süre 1 yıl sonra başlar.

Devre tatil hakkı ise tüketicinin mesleki amaçlarla hareket eden sağlayıcı ile yaptığı bir sözleşme ile peşinen veya taksitle belirli bir bedel ödeyerek sözleşme süresi boyunca, sözleşmede kararlaştırılan birden fazla dönemde, sözleşmeye konu tesiste gecelik konaklama hakkına sahip olması olarak tanımlanabilir.

Devre tatil sözleşmeleri tüketici işlemi niteliğinde olup tüketicinin korunması hakkında kanunda 50. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Devre tatil sözleşmesi, sağlayıcı ve tüketici arasında nitelikli yazılı şekilde akdedilmek şartı ile bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye sözleşme süresi zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama hakkı veren ve bunun karşılığında tüketicinin de sağlayıcıya belirli bir bedel ödemeyi yüklendiği sözleşmedir. Devre tatil sözleşmesi sadece taşınmazlar için değil, taşınmaz yapı mahiyetinde olmayan, tapuya tescili gerekmeyen tiny house, çadır vb. konaklama araçları için de yapılabilmektedir.  Devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıllık süre için kurulabilecektir.

Dolayısıyla geçerli olarak kurulmuş bir devre tatil sözleşmesinden bahsedebilmek için en az 1 yıllık süre için düzenlenmiş olması, tüketiciye en az iki dönem içinde en az birer gecelik konaklama imkanı sağlanmış olması şarttır. Diğer yandan bu sözleşmenin geçerliliği nitelikli yazılı şekle tabidir. Buna göre sözleşmenin imzalandığı tarih tüketici tarafından el yazısı ile yazılmalı ve imzalanmalıdır. Devre tatil sözleşmesinin şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olduğu iddiasını yalnızca tüketici taraf öne sürebilecektir. Sözleşme söz konusu şekle aykırı düzenlense dahi sağlayıcı bu sözleşmenin şekle aykırılık sebebiyle geçersizliğini ileri süremez. Yasa gereği bu hak sadece tüketiciye tanınmıştır.

Devre mülk sözleşmesinde olduğu gibi, devre tatil sözleşmelerinin tüketici tarafa sağladığı en büyük korumalardan bir tanesi tüketicinin, sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai bedel ödemeksizin cayma hakkıdır. Cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Cayma hakkı sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içerisinde kullanılmalıdır. Sağlayıcının, tüketiciye yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu verme yükümlülüğü vardır. Bu sorumluluğun yerine getirilmediği durumlarda 14 günlük süre 1 yıl sonra başlar.

Diğer yandan devre mülk sözleşmesinin tapuda resmi şekilde düzenlenmemiş olması halinde geçersiz olacağını belirtmiştik. Fakat şartları sağlaması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilebilecektir.

Tüketici devre mülk, devre tatil gibi bu tür satışlarda sözleşme bedelinin yanı sıra aidatları da ödemekle yükümlü tutulur.

Devre mülk hakkı ve devre tatil hakkı arasındaki farkları özetleyecek olursak,

Ø  Devre mülk hakkı ayni bir hak olup tapuda resmi şekilde yapılması şarttır. Buna karşın devre tatil hakkı şahsi hak niteliğinde olduğundan tapuda resmi şekilde yapılma zorunluluğu olmayıp, yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Devre tatil hakkının tapuya şerhi ise zorunlu değildir. Dolayısıyla devre mülk hakkında hak sahipleri devre tatil kullanıcılarından farklı olarak müşterek(paylı) mülkiyet hakkı sahibidirler.

Ø Yine devre mülke ilişkin cayma bildiriminin noterlik aracılığı ile yapılması zorunludur. Devre tatil sözleşmesinde cayma bildiriminin posta yoluyla veya yazılı olarak herhangi bir şekilde gönderilmesi yeterlidir.

1 Nisan 2022 tarihi itibarıyla, bu tarihten sonra yapı ruhsatı alan taşınmazlar için; ön ödemeli ( inşaatı devam eden ) devre tatil satışı yapılması yasaklanmıştır.

Devre Mülk Dolandırıcılığı

Devre mülk dolandırıcılığı günümüzde çeşitli şekillerde kendini göstermektedir. Bunların başında bedava ya da çok ucuza tatil vaatleri ile tüketicilerin irade sakatlığına maruz bırakılması, bunun sonucunda da sözleşme imzalatılmak suretiyle tüketicilerin borç altına girmelerine sebebiyet verilmesi şeklinde gerçekleşmektedir. Fakat devremülk dolandırıcılığı Türk Ceza Kanunu’nda dolandırıcılık suçunun özel bir türü olarak düzenlenmediğinden, dolandırıcılık fiillerinin devre mülk ya da devre tatil konuları üzerinden işlenmesi halinde devre mülk dolandırıcılığı gündeme gelecektir. 

Dolandırıcılık suçunun oluşabilmesi için; failin bir kimseyi, kandırabilecek nitelikte hileli davranışlarla hataya düşürüp, onun veya başkasının zararına, kendisine veya başkasına yarar sağlaması gerekmektedir. Hile nitelikli bir yalandır. Fail tarafından yapılan hileli davranış belli oranda ağır, yoğun ve ustaca olmalı, sergileniş açısından mağdurun inceleme olanağını ortadan kaldıracak nitelikte bir takım hareketler olmalıdır. Kullanılan hileli davranışlarla mağdur yanılgıya düşürülmeli ve bu yanıltma sonucu yalanlara inanan mağdur tarafından sanık veya bir başkasına haksız çıkar sağlanmalıdır (Yargıtay 15. Ceza Dairesi 2011/66340 E. 2013/10222 K. 03.06.2013 T.).

Hilenin kandırıcı nitelikte olup olmadığı olaysal olarak değerlendirilmeli, olayın özelliği, fiille olan ilişkisi, mağdurun durumu, ayrı ayrı nazara alınmalıdır. Ortada hileli bir davranış yoksa ya da var olmakla birlikte somut olayda karşı tarafı kandırabilecek nitelikte, ağır, yoğun ve ustaca sergilenmemişse dolandırıcılık suçu oluşmaz. Bu durumda taraflar arasında özel hukuk çerçevesinde uyuşmazlık bulunduğu kabul edilir. Bu halde zarara uğrayan kişi ancak hukuk mahkemelerinde zararının tazmini için dava açabilecek ya da icra takibi başlatabilecektir.

Tüketicinin, sözleşme imzalanması akabinde ya da imzalanmadan evvel bedeli peşin olarak ödemesi şeklinde yahut tüketiciye senet imzalatılmak sureti ile de hareket edilebilen devremülk dolandırıcılığında, bazen ortada devre mülke ya da devre tatile konu gerçek bir mesken bulunmamakta, bazen ise ileride inşa edilecek olan gayrimenkuller üzerinde devre mülk hakkı tesis edileceği ya da devre tatil sözleşmesinde anlatıldığı şekilde kullanım hakkı verileceği vaatleriyle tüketici kandırılmaktadır. Bu tür satışlarda tüketici, devre mülk ya da devre tatil satış bedelini ya da bir kısmını ödemesine karşın, aslında böyle bir gayrimenkul olmadığını veya failin belirtilen gayrimenkul üzerinde aslında hiçbir hakkı olmadığını ya da devre mülk/devre tatil hakkına konu gayrimenkullerin inşasına başlanılmadığını, inşasına başlanılmış olsa bile ilerleyen süreçte inşaatın devam etmediğini sonradan öğrenmektedir. Bu süreçte tüketici, bazen faile hiç ulaşamamakta, bazen ise fail tarafından birtakım oyalamalarla geçiştirilmektedir. Hatta bazen fail tarafından tüketiciye daha cazip vaatlerde bulunularak, tüketiciden ek ödemeler talep edilebilmektedir.

Devre mülk dolandırıcılığı günümüzde genel olarak gayrimenkul, vasıta, alışveriş ürünleri ve hizmetler gibi birçok kategoride ilan ve e-ticaret işlemlerinin yapıldığı online platformlar (web siteleri) üzerinden süslü ve cazip ilanlar verilmek suretiyle gerçekleştirilmektedir. Bu halde şayet somut olay nezdinde ilanda aldatıcılık özelliği olan cümlelerin, hilenin bulunması halinde sanığın eylemi dolandırıcılık suçunun nitelikli halini teşkil eden 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 158/1-g maddesinde düzenlenen basın ve yayın araçlarının sağladığı kolaylıktan yararlanmak suretiyle dolandırıcılık suçunu oluşturacak, bu halde sanık daha ağır bir cezaya çarptırılacaktır.

Av.Mehmet Eren